Notre activité de formation, qui vise à accompagner les créateurs de gîtes ou chambres d’hôtes dans la réalisation de leur projet, nous a conduit à constater qu’il était très difficile de trouver des biens réellement adaptés à l’activité, et que les agences immobilières traditionnelles connaissent mal les besoins spécifiques de l’hébergement touristique chez l’habitant.
C’est pourquoi nous avons démarré depuis un an une activité d’agence immobilière spécialisée dans l’achat/vente de biens exploités en hébergement touristique, afin d’accompagner nos porteurs de projet dans leur quête du graal : trouver le bien qui satisfasse à la fois leurs désirs personnels et les besoins professionnels, le tout dans le budget fixé par le « business plan ».
Il y a actuellement beaucoup de biens à vendre, et cela va à notre avis encore augmenter dans les prochaines années, suivant ainsi le « boom » des créations entre 2000 et 2010. Les personnes qui se sont lancées dans l’aventure durant cette période arrivent souvent à la retraite aujourd’hui ou désirent passer à autre chose.
Nous sommes donc régulièrement contactés par des personnes désireuses de vendre leur gîte ou leur maison d’hôtes. Ils sont généralement animés par le désir de voir quelqu’un faire perdurer l’activité et la plupart espèrent un petit bonus au niveau du prix de vente pour les éléments de reprise de l’activité.
Quels sont les éléments indispensables que vous devez mettre à la disposition de vos potentiels acheteurs pour les convaincre d’acheter ?
Avec des exemples concrets et des modèles prêts à l’emploi, préparez dès maintenant les documents qui vous seront utiles en cas de revente de votre location touristique, ce qui arrive un jour ou l’autre.
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Madame, Monsieur,
Nous avons commencé notre activité de Chambres d’hôtes en 1995. Nous voulons prendre notre retraite et nous aimerions vous contacter si vous pouvez vous charger de la vente de notre bien. Nous avons un excellent chiffre d’affaire et nous sommes au Pays Basque.
Voulez-vous nous contacter? Nous vous procurerons avec plaisir d’autres renseignements.
Très cordialement
Pierre Gauthier-Dubédat
Bonjour Jean, merci pour cet article… quand nous cherchions à acheter un bien pour lancer notre activité, nous sommes tombés sur un gîte dans le Beaujolais, dont on n’arrivait pas à savoir à savoir s’il tournait… aux dires du propriétaire, bien sûr!, c’était super, mais aucun chiffre, pas de TO… on a fui!
Mais il me semble qu’on ne peut pas parler de fonds de commerce, même dans le cas d’une SARL pour une activité de gîte ou chambre d’hôtes, du coup, sur quelle base peut se faire la valorisation de l’entreprise (ou de l’activité) ??? Y a t il un ratio CA/valorisation?
Attention au piège fréquent dans les annonces des agences immobilières de type “idéal chambres d’hôtes ou activité touristique”. D’une part si l’activité n’est pas préexistante, il faut prévoir des investissements conséquents: si ce n’est pas les travaux pour adapter le confort à une clientèle de plus en plus exigeante, il faut au moins prévoir la literie, la déco, la vaisselle, sans sous-estimer les investissements en marketing et communication (édition de plaquettes, création du site internet, adhésion aux plateformes et aux offices de tourisme,…) Dans notre cas et pour 5 chambres et un gîte au final l’addition s’est montée à 30 000 euros pour la première année.
D’autre part il faut quand même compter, et ce quand on investit tous ses efforts sur une activité à temps plein, deux bonnes années pour amener une activité en création jusqu’à son potentiel en “rythme de croisière”, en espérant au moins atteindre l’équilibre des comptes.
Aussi un bon conseil et un seul: ne vous lancez pas dans un projet de création, mais jouez la reprise: une affaire déjà présente sur le marché, avec une bonne visibilité, un positionnement clair par rapport à l’offre concurrentielle, et surtout un fond de clientèle fidélisé, si possible mailing liste à l’appui.
Au fait… ayant réussi dans nos ambitions, et avec un bien superbe et rentable situé dans une destination privilégiée de la Provence nord, nous prévoyons, pour cause de santé, de céder notre affaire à l’automne 2017. “Clés en mains” et avec un accompagnement à la gestion qui conviendra même à des débutants dans l’activité.
Bonjour, “nous furetons” sur internet car nous avons un projet de reprise de chambres d’hôtes dans le sud de la France. Nous lisons vos commentaires et votre prochain projet de cession fin 2017. Peut-être pourrions-nous commencer à en discuter ? Le cas échéant, merci de nous recontacter. Cordialement.
Bonjour,
Même question que Karine… dans le cas d’une activité de chambres d’hôtes déclarée en SARL, comment valorise t-on le “fonds de commerce” ? Y a t’il un ratio par rapport CA ?
Pour Karine ; avec une sarl, on peut tout à fait parler de revente d’un fonds de commerce, ou des parts sociales. L’appréciation de la valeur d’une affaire commerciale est complexe, le chiffre d’affaires est un paramètre parmi d’autres, comme la rentabilité, la valeur des actifs, la réputation aussi…
Bonjour,
Propriétaire de chambres d’hôtes en LMP depuis plus 10 ans en Normandie, j’ai un statut auto-entrepreneur, je viens de vendre mon bien en Normandie à des repreneurs pour retrouver ma Drôme natale, attention aux plus values-professionnelles ou plus-values immobilières des particuliers, selon les cas vous aurez des surprises bonnes ou mauvaises à la revente, assurez-vous de faire les bons choix en terme de statut à la création, Flo et Jean que je connais bien vous aideront dans vos projets, un conseil entourez-vous des bonnes personnes
Bonjour, avec quelques chiffres et indications vous pourrez certainement me donner votre vision des choses. Avec l’exemple ci-après, peut-on vendre un fonds de commerce ou non ? si oui, le prix se calcule sur la base d’un pourcentage du chiffre ? ou y-a-t-il un coefficient multiplicateur de ce même CA ?….
exemple : 140 000€ CA HT, 87% marge brute, taux de remplissage entre 68 et 71% sur 12 mois et plus de 98% sur 6 mois de saison (le tout avec bilan, factures, planning). Tous les équipements restant dans les chambres, en blanchisserie, et pour entretien du jardin. Site internet avec noms de domaine très bien référencé….
Ce “tarif” du fonds de commerce vient-il s’ajouter au prix des murs ?
Peut-on vendre uniquement le fonds de commerce et garder les murs ?
Merci de vos commentaires
Pour vendre un fonds de commerce, il faut être commerçant.
Le prix du fonds vient s’ajouter à celui des murs
On peut vendre le fonds et garder les murs. Il sera mis en place un bail commercial avec l’exploitant. Rappelons que pour exploiter des chambres d’hôtes, rien n’oblige à être propriétaire, mais il faut habiter sur place et accueillir soi même les clients.
Enfin, l’évaluation de la valeur du fonds se fait au cas par car à partir d’un certains nombre de paramètres dont :
La marge brute
l’Excédent brut d’exploitation retraité (ou reconstitué)
La valeur réelle des immobilisations
L’état du marché dans la Région
L’évolution des résultats et des ratios sur les 3 dernières années
La réputation de l’établissement
Le potentiel de développement
C’est un travail complexe qui ne peut se résumer à une simple formule mathématique.
Il y a malheureusement beaucoup de maisons d’hôtes en fin de vie, qui ne dégagent pas de bénéfice et dont les caractéristiques ne correspondent plus au marché actuel. Pour celles ci, mieux vaut vendre uniquement les murs et tenter de vendre séparément le mobilier d’occasion sans plus.