Option avant le 1er février pour l’application du réel BIC à la place du micro-BIC
Chaque année, les loueurs de meublés de tourisme et de chambres d’hôtes, qui à ce jour font application du régime fiscal des micro-entreprises, disposent de la possibilité d’exercer une option fiscale auprès du service des impôts des entreprises afin de relever du régime réel des bénéfices industriels et commerciaux. Cette option doit être exercée avant le 1er février par courrier simple pour prendre effet à compter du 1er janvier et est valable pour une durée de deux ans.
L’exercice de cette option peut conduire à la diminution de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux dus au titre de l’activité de locations. En réalité, chaque situation est particulière. Dans certains cas, l’option pour l’application du régime réel peut s’avérer avantageuse. Dans d’autres situations, l’option n’est pas intéressante par rapport à l’application du régime micro-BIC.
Afin d’optimiser au mieux votre fiscalité, Francis vous propose à travers cet article de passer en revue les différents points dont vous devez tenir compte avant de faire votre choix entre le régime micro-BIC et le régime au réel simplifié. A travers des exemples chiffrés vous pourrez apprécier de manière concrète les applications du régime réel simplifié par rapport au régime micro-BIC et les avantages fiscaux que ce régime peut vous apporter.
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Merci bien pour cet article, et pour les exemples concrets.
Grand merci de répondre à ces questions concernant la fiscalité car “pour rester dans les clous”, personne n’est sensé ignorer la loi. Il vaut mieux être au courant de la loi mais le problème est qu’elle change trop souvent et rapidement. Nos repères deviennent rapidement périmés, il suffit d’observer les conséquences qu’imposent pour les loueurs la dernière loi ALUR (je doute de l(orthographe)
Nous sommes en plein paradoxe dans la mesure oû il y a consensus pour constater qu’il y a une crise du chômage en France mais les conditions que la loi impose au niveau des rapports “propriétaire et locataires” poussent les 1ers à soit ne plus louer, ou soit à se débarrasser des ses biens locatifs (en les vendant) compte tenue des tracas administratifs engendrés. Je pense qu’il y a un peu d’ordre à remettre dans l’équilibre des droits et des devoirs des locataires et des propriétaires
Bonjour,
Merci pour tous ces articles bien documentés.
Question: Dans les exemples ci-dessus, d’où vient les 0,455 de prélèvement?
Je pensais que la partie imposable, 50% ou 29%, selon, était ajoutée aux revenus de l’impôt sur le revenu?
Merci.
Gérard
Bonjour Gérard,
Les 0,455 correspondent à 45,5 %, soit 30 % d’impôt sur le revenu (taux marginal pour l’exemple) plus 15,5 % de CSG-CRDS qui sont appliqués sur le revenu imposable.
Cordialement
Francis
Je suis OK avec la limitation de la déductibilité des amortissements (dont la quote-part non déduite est reportable sur les années suivantes sans limite, me semble-t-il?) dans le cas du loueur en meublé. Mais dans le cas du régime du réel simplifié avec services (chambres d’hôtes, hôtel…), il me semblait que les amortissements étaient entièrement déductibles, et donc le déficit induit déductible lui même de l’ensemble du revenu…. N’est-il pas?
Bonjour Valérie,
Je partage votre analyse concernant la déductibilité des amortissements pour les chambres d’hôtes.
L’exemple ne vaut que pour les meublés.
Cordialement
Francis
Bonjour, est ce que les travaux sont amortissable et sur quelle durée?
Par avance,merci de votre réponse.
Bonjour Claudine,
Les travaux sont amortissables.
J’essaierai de faire un article sur la durée.
Cordialement
Francis
Bonjour
Comment savoir si l’activité d’une location de meublé de tourisme non classée d’une résidence secondaire 100% louée dans l’année n’est pas commerciale sur le plan juridique ? Merci
Bonjour Stella,
Dès lors que vous vous limitez à la simple location (plus éventuellement location des draps), l’activité n’est pas commerciale sur le plan juridique.
Cordialement
Francis
Bonjour à tous,
Merci pour ce rappel entre le Micro BIC et le réel simplifié.
Il y 5 ans, ces deux solutions avaient été étudiées. En complément, si la décision de passer en simplifié réel, celle-ci est conserver pour au moins 2 ans. Cela signifie qu’au bout de 2 ans, il est possible de revenir au micro BIC.
Ma conclusion était qu’il fallait avoir entre 3 à 4 gîtes à gérer pour commencer à s’intéresser au réel simplifié.
Par contre, le projet de loi de finance 2016 adopté par le parlement le 17 décembre 2015 semblerait indiquer que pour bénéficier d’un abattement de 71% en micro BIC, il sera désormais nécessaire que le gîte soit classé en étoiles.
Le fait d’être labellisé Gites de France ne suffirait plus …
Merci de confirmer cette information fiscale qui intéressera tous les hébergeurs que nous sommes.
Une question en découle : est-ce que le propriétaire d’un hébergement destiné à la location saisonnière qui n’est pas classé en étoiles, se retrouvera aussi à payer la CFE (cotisation foncière des entreprises) comme pour un meublé à location annuelle ?
Cordialement,
VacanceLuberon.fr
Bonjour Philippe,
Le prochain article (rédigé et entre les mains de Julie) présentera les conséquences de cette réforme de la dernière loi de finances.
Par ailleurs, un autre article reviendra sur ces questions de CFE.
Cordialement
Francis
Bonjour,
Merci Francis pour ces informations et explications détaillées.
Lorsqu’on fait chambres d’hôtes et qu’on loue son domicile quelques semaines pour partir en vacances, il faut 2 déclarations séparées, “chambres d’hôtes” service para-hôtelier, et LMNP pour location meublée ? Est-ce bien cela ? Et si pour la location, si on accueille les personnes + on fournit le linge et on fait entretenir la piscine et le jardin, , c’est du para-hôtelier ? Est-ce comme les chambres d’hôtes ? Est-ce qu’il faut déclarer en tant CH ou cela a un autre nom ? Je précise que mon mari et moi sommes retraités et c’est en complément de notre retraite, j’ai prix contact avec un cabinet comptable et apparemment ils sont paumés! Ils ne font que le LMNP, j’attends toujours qu’ils me rappellent malgré l’expert comptable qui étudie la question.
Merci d’avance pour votre éclairage, je suppose ne pas être la seule dans ce cas.
Bonjour Chantal,
Votre question pertinente est complexe et dépasse le cadre de ce forum.
Cela pourrait faire l’objet d’un article ou d’une consultation.
Cordialement
Francis
Depuis 2011, j’exploite le Gîte de Pont Losquet en bénéficiant du régime LMNP. Régime réel, ultra simplifié, Amortissements déductibles, résultat non imposable, déficits reportables, pas de TVA, une déclaration 2031 très simple (pas de bilan), et je m’en trouve bien.
J’utilise le logiciel EBP acquit pour 300 € une fois pour toutes.
Dans toutes mes activités précédentes, j’ai toujours préféré le régime du réel par opposition au régime du forfait. Le régime du réel permet de se rendre compte.
Jusques à quand va durer ce régime avantageux qui permet de ne pas être immatriculé au RCS, de ne pas cotiser au régime RSI ?
Je ne sais, mais il me semble que l’éteau va se resserrer.
A prendre en compte, à ce sujet, le régime des chambres d’hôtes qui s’est durci récemment avec obligation de RCS et de RSI.
Pierre Voisin, gîte de Pont Losquet, côtes d’Armor.
Bonjour,
Je viens de consulter les détails de votre article, et surtout des exemples , je retrouve pour mon gîte les mêmes catégories de charges sauf que j’ai à payer en plus la taxe d’habitation.
Alors , je me pose une question : est-ce que le CFE remplace normalement la taxe d’habitation ? pour ma part les deux m’ont été réclamé.
Je ne suis pas spécialiste, mais j’ai eu le même problème, et selon moi, taxe d’habitation et CFE sont exclusives l’une de l’autre. Pour la location en meublé exercée habituellement, c’est la CFE qui devrait s’appliquer, sauf cas d’exonérations spécifiques cf https://droit-finances.commentcamarche.net/faq/13942-cotisation-fonciere-cfe-des-loueurs-en-meuble.
Le problème, c’est qu’en chambres d’hôtes, on se trouve nécessairement dans la maison où l’on habite (quand on est une vraie maison d’hôtes!), où donc l’on est redevable de la taxe d’habitation. Quelle solution choisir ? payer au prorata des surfaces taxe et CFE, ou seulement la taxe d’habitation pour toute la maison? Nous avons choisi cette dernière solution, d’autant plus que nos faibles revenus nous exonèrent partiellement, mais c’est à chacun de faire son calcul et d’argumenter auprès de son centre des impôts.
Si on paie la CFE, on ne paie pas la taxe d’habitation. Et c’est très avantageux, en tous cas pour moi: 90€ de CFE contre 600€ de TH.
La première année, les deux m’ait été réclamé.
Cela a été corrigé sans problème et immédiatement.
Gérard
Merci à Francis pour les explications avec exemples.
Nous voyons bien que sommes nombreux à avoir du mal à nous y retrouver même lorsque nous interrogeons des experts comptables et cabinets de conseil. En fait, la difficulté vient du fait qu’il nous faut distinguer le JURIDIQUE, le FISCAL et le COMMERCIAL alors que le guichet unique – le CFE, à la CCI pour mon cas – ne nous permet pas de faire ce distingo.
Pourriez-vous nous donner quelques informations également sur le choix du statut SASU.
Cordialement
Serge
Bonjour Serge,
Effectivement, c’est un imbroglio total entre le juridique, le fiscal et le commercial.
Exemple perso : Je suis hébergeur en gîte. Au plan légal, il s’agit d’actes civils.
Mais je suis soumis au régime des BIC avec une déclaration 2031, tout en étant dispensé d’immatriculation au RCS et au RSI.
Pour un pays qui se veut cartésien, il y a de quoi être perplexe !
Autre chose : Qu’est ce que c’est que le SASU ? Une société anonyme simplifiée, unipersonnelle ? Ou autre chose ?
Bonjour,
C’est bien cela.
Ce sera bien que Francis nous éclaire sur ce statut en le comparant à ceux que nous utilisons pour louer des chambres d’hôtes ou meublés de tourisme.
… à suivre donc…
Serge
Passer au réel en BIC?
Pour ceux qui hésiteraient encore, vu le peu de connaissances comptables qu’ils possèdent, il existe un petit joyau aux éditions Chiron : “Faire soi même son bilan comptable”.
Ecrit par A. Faure, expert comptable, c’est un excellent ouvrage de vulgarisation qui donne des modèles d’écritures comptables de A (tenue des comptes), jusqu’à Y (clôture et bilan) et Z (réouverture).
Je cite l’intro : “Tenir soi même ses comptes, c’est une promotion véritable; c’est le signe de l’indépendance et de la liberté”.
Pierre,
Gîte de Pont Losquet, Côtes d’Armor.
Bonjour,
Est-on obligé d’opter pour le même régime d’imposition dans le cas de plusieurs locations ou peut-on opter pour le micro-bic pour l’une et le réel simplifié pour l’autre ? Merci !
Bonjour,
Suite à cet article mais aussi suite aux cahiers pratiques pour remplir les déclarations de revenus, j’ai une question complémentaire : j’ai des chambres d’hôtes et table depuis qqs années donc je suis rodée aux déclarations pour cette partie mais j’ai ouvert aussi un gite ‘meublé de tourisme) en 2015. Du coup, doit-on faire 2 déclarations différentes ? ou peut-on cumuler sur la meme fiche les revenus (vente) des nuitées en chambres et location de gite ? merci de votre aide… Agnès – Les Fermes du Chateau